Il Lago di Como: destinazione globale, opportunità locale
Il Lago di Como è costantemente nelle top 10 delle destinazioni turistiche in Italia. Le ricerche su Airbnb per "Lake Como" sono cresciute del 35% negli ultimi due anni, trainate dal turismo internazionale (americani, tedeschi, inglesi, arabi).
Ma non tutte le zone del lago rendono allo stesso modo.
Rendimenti per zona
La sponda occidentale (Menaggio, Tremezzina, Bellagio) è la zona più prestigiosa. Un bilocale va dai 120-200€/notte in bassa stagione ai 200-400€/notte in alta. Le ville con vista lago toccano i 500-1.500€/notte. L'occupazione media è del 70-80% da aprile a ottobre, scendendo al 30-40% in inverno. Rendimento annuo stimato per un bilocale: 25.000-40.000€ lordi.
La sponda orientale (Varenna, Bellano, Dervio) è meno turisticizzata ma in forte crescita. Un bilocale si affitta a 80-130€/notte in bassa e 140-220€/notte in alta, con un'occupazione media del 55-65%. Rendimento annuo: 15.000-25.000€ lordi.
L'Alto Lago (Colico, Domaso, Gravedona) è una destinazione emergente, amata da kitesurfer e famiglie. Un bilocale va da 60-100€/notte in bassa a 100-180€/notte in alta, con occupazione del 50-60%. Rendimento annuo: 12.000-20.000€ lordi.
Il Basso Lago (Como città, Cernobbio) ha una forte componente business e turismo mordi e fuggi. Un bilocale in centro si affitta a 90-140€/notte tutto l'anno, con occupazione del 65-75% e stagionalità meno marcata. Rendimento annuo: 20.000-30.000€ lordi.
Costi da considerare
Attenzione: il lordo non è il netto. Ecco i costi medi da sottrarre:
- Commissioni OTA: 3-15% (Airbnb 3% host, Booking 15%)
- Pulizie: 40-80€ per turnover
- Biancheria: 8-15€ a ospite
- Utenze: +30-50% rispetto a uso residenziale
- Manutenzione: 5-8% del fatturato annuo
- Tasse: cedolare secca 21% (fino a 2 immobili) o regime impresa
- Commissione PM: 25-35% se affidi la gestione
In media, il netto è circa il 50-60% del lordo se gestisci da solo, il 30-40% se ti affidi a un property manager. Ma con un PM professionale il lordo è spesso più alto grazie a pricing ottimizzato e occupazione superiore.
Il fattore "vista lago"
Sul Lago di Como la vista fa tutto. Due appartamenti identici possono avere una differenza di tariffa del 40-60% se uno ha vista lago e l'altro no. Se hai un immobile con vista, stai seduto su una miniera d'oro.
Stagionalità: il vero nemico
Il Lago di Como ha una stagionalità marcata. Da novembre a marzo l'occupazione crolla, soprattutto nelle zone che vivono solo di turismo estivo. Le strategie per mitigare:
- Target smart worker: WiFi veloce + scrivania = prenotazioni anche in inverno
- Weekend romantici: pacchetti con cena, terme, esperienze
- Soggiorno minimo flessibile: 1 notte in bassa stagione, 3-7 in alta
- Pricing aggressivo in bassa: meglio affittare a 60€ che lasciare vuoto
Perché serve un professionista locale
Il Lago di Como è un mercato competitivo. Ci sono migliaia di annunci e gli ospiti internazionali hanno aspettative altissime. La differenza tra un annuncio che rende 15.000€ e uno che ne rende 30.000€ spesso non è l'immobile — è la gestione.
Opero tra Alto Lago, Valtellina e Valchiavenna. Conosco i fornitori, i prezzi giusti, le dinamiche stagionali di ogni zona. Se hai un immobile sul Lago di Como o in Valtellina e vuoi capire il suo potenziale reale, posso aiutarti.