Il problema della gestione a distanza
Hai un appartamento in Valtellina, magari ereditato o comprato come seconda casa. Vivi a Milano, Brescia, o ancora più lontano. L'idea di metterlo su Airbnb ti attira, ma poi pensi: chi gestisce i check-in? Chi pulisce? Chi risponde alle 11 di sera quando l'ospite non trova il WiFi?
È esattamente il motivo per cui il property management professionale esiste.
Cosa fa un property manager (davvero)
Non è solo "mettere l'annuncio online". Ecco cosa gestisco ogni giorno per i proprietari che si affidano a me:
Prima della prenotazione: fotografia professionale e copywriting degli annunci, pricing dinamico che si adatta a stagionalità, eventi e competitor, gestione multi-canale (Airbnb, Booking, sito diretto) con channel manager, risposta ai messaggi entro 15 minuti — anche di notte.
Durante il soggiorno: check-in di persona o con smart lock, accoglienza con informazioni sul territorio, reperibilità 24/7 per qualsiasi problema, coordinamento manutenzione urgente.
Dopo il checkout: ispezione della struttura, coordinamento pulizie professionali, gestione recensioni e feedback, reportistica mensile al proprietario.
Tutto l'anno: adempimenti normativi (CIN, schedine PS, ISTAT), reportistica fiscale per il commercialista, manutenzione programmata e preventiva, ottimizzazione continua di annunci e tariffe.
Perché "locale" conta
Un property manager che opera da remoto può fare molte cose, ma non tutte. Ecco dove il vantaggio locale è decisivo:
Emergenze in tempo reale: caldaia rotta a gennaio, perdita d'acqua di sabato sera, ospite bloccato fuori. Serve qualcuno che in 20 minuti è lì, non uno che deve mandare qualcuno dall'altra parte della Lombardia.
Rete di fornitori: le pulizie le fa un team che conosco da anni. L'idraulico risponde al mio numero, non a un call center. L'elettricista viene anche il sabato se serve. Questa rete si costruisce vivendo sul territorio.
Conoscenza del mercato: so che la settimana di Carnevale a Livigno vale il doppio, che a Morbegno il mercato del giovedì porta prenotazioni last-minute, che l'Alto Lago si sta riempiendo di kitesurfer da aprile. Queste cose le sai solo se ci vivi.
Rapporto personale con gli ospiti: i miei ospiti ricevono consigli veri — non una lista copiata da TripAdvisor. Dove mangiare i pizzoccheri, quale sentiero fare, quale cantina visitare. Questo si trasforma in recensioni a 5 stelle.
Quanto costa un property manager
La commissione di un property manager con gestione completa si aggira intorno al 25-35% del fatturato lordo, a seconda dei servizi inclusi. Sembra tanto? Facciamo due conti.
Un proprietario fai-da-te con pricing fisso e foto fatte col telefono genera circa 12.000€/anno. Lo stesso appartamento con gestione professionale — pricing dinamico, foto professionali, distribuzione multi-canale — può arrivare a 22.000€/anno. Con una commissione del 30%, il PM trattiene 6.600€. Il proprietario porta a casa 15.400€ invece di 12.000€, senza muovere un dito.
Il PM professionale si paga da solo — e il proprietario guadagna di più.
Come scegliere il PM giusto
Non tutti i property manager sono uguali. Ecco cosa verificare:
- Opera nella tua zona? Un PM che gestisce 50 appartamenti sparsi per l'Italia non ti darà lo stesso servizio di uno specializzato sul tuo territorio
- Ha strutture simili alla tua? Chiedi il portfolio e i numeri reali
- Che strumenti usa? Channel manager, pricing dinamico, gestionale — sono il minimo
- Come comunica? Report mensili, dashboard online, reperibilità — devi sapere cosa succede
- Che contratto propone? Evita vincoli lunghissimi, i risultati devono parlare da soli
Il mio approccio
Gestisco proprietà tra Valtellina, Valchiavenna e Alto Lago di Como. Ogni struttura ha un piano personalizzato perché ogni immobile è diverso — per posizione, target, stagionalità.
Non faccio volumi: preferisco gestire bene poche strutture che male tante. Se hai un immobile in zona e vuoi capire cosa potrebbe rendere, parliamone senza impegno.