Il salto da host a property manager
Hai iniziato con la casa al mare o l'appartamento in montagna. Funziona, guadagni qualcosa, ti piace. Ma gestire 1-2 strutture proprie è completamente diverso dal farne un mestiere.
Host vs Property Manager: le differenze
| Aspetto | Host | Property Manager |
|---|---|---|
| Strutture | 1-2 proprie | 5+ (anche di terzi) |
| Approccio | Hobby/rendita passiva | Business strutturato |
| Pricing | Fisso o "a sensazione" | Dinamico e data-driven |
| Strumenti | Airbnb app | Channel manager, PMS, CRM |
| Fiscalità | Cedolare secca | P.IVA, regime imprenditoriale |
| Scalabilità | Limitata | Potenzialmente illimitata |
I 7 passi per fare il salto
1. Definisci il tuo modello di business
Prima di tutto, scegli come vuoi operare. Il modello a revenue share prevede una percentuale (tipicamente 25-35%) sul fatturato del proprietario — è il più diffuso perché allinea gli interessi di entrambe le parti. In alternativa c'è l'affitto garantito, dove paghi un canone fisso al proprietario e gestisci tutto trattenendo la differenza. Infine la fee fissa, con una tariffa mensile per proprietà gestita indipendentemente dal fatturato.
2. Struttura l'aspetto legale
Apri una partita IVA (obbligatoria dal 2026 con 3+ proprietà), scegli il codice ATECO corretto, prepara i contratti tipo per i proprietari e stipula un'assicurazione RC professionale. Non risparmiare sul commercialista: scegli qualcuno che conosca il settore turistico.
3. Crea la tua identità di brand
Un PM senza brand è invisibile. Ti serve un nome riconoscibile, un logo professionale, un sito web che comunichi competenza e profili social curati. Non devi spendere una fortuna, ma devi essere percepito come un professionista, non come "quello che affitta case".
4. Implementa gli strumenti giusti
Il minimo indispensabile: un channel manager per sincronizzare calendari e prezzi su tutte le OTA, un PMS (Property Management System) per gestire prenotazioni e ospiti, un CRM per gestire i rapporti con proprietari e lead, e strumenti di pricing dinamico. La tecnologia è ciò che ti permette di scalare senza impazzire.
5. Acquisisci i primi clienti
Le strategie che funzionano: il passaparola — i tuoi primi clienti saranno amici, conoscenti, vicini. La presenza locale — fatti conoscere nella tua zona tramite eventi, associazioni, commercialisti. Il content marketing — blog, guide, social media per dimostrare competenza. E il referral — offri incentivi ai clienti che ti portano altri proprietari.
6. Standardizza i processi
Crea procedure operative standard (SOP) per tutto: check-in e check-out, pulizie e cambio biancheria, manutenzione ordinaria e straordinaria, comunicazione con gli ospiti, reporting ai proprietari. Quando ogni processo è documentato, puoi delegare senza perdere qualità.
7. Scala gradualmente
Non cercare di passare da 2 a 20 strutture in un mese. La crescita sana prevede 3-5 strutture nei primi 3 mesi per perfezionare i processi, poi 6-10 strutture tra il quarto e il sesto mese assumendo il primo collaboratore, 10-15 strutture entro il primo anno strutturando il team, e oltre le 15 dal secondo anno in poi delegando e ottimizzando.
Il mio consiglio
Il salto da host a PM non è solo operativo, è mentale. Devi iniziare a pensare come un imprenditore: ogni struttura è un'unità di business, ogni proprietario è un cliente da fidelizzare, ogni ospite è un'opportunità di recensione positiva.
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