Il pricing è l'arma segreta del property manager professionista
La maggior parte degli host imposta un prezzo fisso e lo lascia lì per mesi. È come gestire un hotel senza revenue manager: stai lasciando soldi sul tavolo ogni singolo giorno.
Cos'è il pricing dinamico
Il pricing dinamico è l'arte (e la scienza) di modificare le tariffe in base a domanda e offerta nella tua zona, stagionalità e periodi di alta/bassa stagione, eventi locali (fiere, festival, manifestazioni sportive), giorno della settimana, anticipo di prenotazione e comportamento dei competitor.
I 3 errori più comuni nel pricing
Il primo errore è il prezzo fisso tutto l'anno. Il prezzo di agosto non può essere uguale a quello di novembre. Sembra ovvio, ma il 60% degli host non differenzia le tariffe stagionali.
Il secondo è la paura di alzare i prezzi. Molti host preferiscono "riempire a poco" piuttosto che "guadagnare a tanto". Ma un appartamento a 150€/notte con 70% di occupazione fattura più di uno a 80€/notte con 90% di occupazione.
Il terzo è non monitorare i competitor. Se nella tua zona un evento fa salire la domanda del 200%, ma tu non alzi i prezzi, stai regalando margine.
La mia strategia in 5 passi
- Analisi storica — studio i dati degli ultimi 12-24 mesi per capire i pattern stagionali
- Mappatura competitor — monitoro settimanalmente cosa fanno i 10-15 competitor diretti
- Regole automatiche — imposto regole di pricing che si attivano in base all'occupazione e al lead time
- Fattore evento — tengo un calendario degli eventi locali e aggiusto le tariffe di conseguenza
- Review settimanale — ogni lunedì rivedo le tariffe delle prossime 8 settimane
Risultati concreti
Con questa strategia, le strutture che gestisco ottengono mediamente un +20-30% di fatturato rispetto al prezzo fisso, oltre il 90% di occupazione in alta stagione e una media recensioni sopra il 4.8 — perché il prezzo giusto attira ospiti migliori.
Il pricing dinamico non è un extra: è la differenza tra sopravvivere e prosperare nel settore degli affitti brevi.
Se vuoi imparare a implementare il pricing dinamico nelle tue strutture, prenota una consulenza strategica.