I numeri del settore
Il mercato degli affitti brevi in Italia è un colosso che pochi conoscono nella sua reale dimensione.
Le cifre chiave 2025-2026
I numeri parlano chiaro: 508.000 annunci attivi online (media estate 2025), 66 miliardi di euro di contributo al PIL (2024, in crescita del 16% sul 2023), circa 30.000 operatori professionali e non nel settore, oltre 700 property manager associati ad AIGAB e Property Managers Italia, più di 65.000 case vacanza gestite da PM professionisti. Il tasso di occupazione medio è del 64%, con una tariffa media per notte di 167€ (incluse pulizie).
I trend in corso
Il primo trend è la professionalizzazione forzata. La regola dei 2 appartamenti massimo per gestione non imprenditoriale sta spingendo il mercato verso la professionalizzazione. Chi operava in grigio con 5-10 appartamenti dovrà scegliere: ridurre o strutturarsi.
Il secondo è il consolidamento del mercato. I grandi player (CleanBnB, Italianway, Wonderful Italy) stanno acquisendo portafogli più piccoli. I PM indipendenti dovranno differenziarsi per sopravvivere.
Il terzo è la tecnologia come discriminante. Chi usa ancora Excel e WhatsApp per gestire le prenotazioni è destinato a perdere competitività. Channel manager, pricing dinamico e automazione non sono più opzionali.
Il quarto è qualità sopra quantità. Gli ospiti sono sempre più esigenti. La corsa al ribasso sui prezzi non funziona: meglio meno strutture ma gestite in modo eccellente.
Il quinto è la compliance come servizio. Con CIN, DAC7 e nuovi obblighi fiscali, la compliance è diventata un servizio a valore aggiunto. I PM che la integrano nativamente nel proprio servizio hanno un vantaggio competitivo.
Dove si concentra il mercato
Le aree con maggiore densità di affitti brevi in Italia sono le grandi città d'arte (Roma, Firenze, Venezia, Milano), le costiere (Amalfi, Cinque Terre, Costa Smeralda), i laghi (Como, Garda, Maggiore), la montagna (Dolomiti, Valle d'Aosta, Valtellina) e le isole (Sicilia, Sardegna).
Opportunità per i PM
Il settore è in una fase di transizione che crea enormi opportunità. Gli host che vogliono delegare sono nuovi clienti per i PM. I nuovi obblighi normativi generano domanda di consulenza e assistenza. Il gap tecnologico premia chi offre strumenti digitali. E la qualità richiesta dal mercato fa sì che i PM professionisti vengano premiati rispetto agli amatori.
Il mio consiglio: questo è il momento migliore per posizionarsi come PM professionista. Il mercato sta crescendo e le barriere all'ingresso stanno aumentando — chi entra preparato oggi, raccoglierà i frutti domani.
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