Impara dai miei errori
Quando ho iniziato nel 2019, non avevo nessuno che mi dicesse cosa evitare. Ho dovuto imparare tutto sulla mia pelle. Ecco i 10 errori più comuni che vedo ripetere continuamente.
1. Sottovalutare la burocrazia
Molti partono con l'idea che basti "mettere l'annuncio su Airbnb". In realtà, prima di pubblicare serve: SCIA al comune, CIR regionale (ora anche CIN nazionale), comunicazione alla Questura tramite Alloggiati Web, tassa di soggiorno e assicurazione. Fai tutto prima di accettare la prima prenotazione — le multe sono salate.
2. Non avere un contratto scritto col proprietario
"Ci conosciamo, ci fidiamo." Famose ultime parole. Senza un contratto chiaro che definisca percentuale di commissione, responsabilità di manutenzione, durata e disdetta, gestione danni e assicurazione... i problemi arriveranno. Garantito.
3. Pricing "a sensazione"
"Metto 100€ perché mi sembra giusto." No. Il pricing deve essere basato su dati: competitor, stagionalità, eventi, storico. Un prezzo sbagliato può costare migliaia di euro all'anno.
4. Foto fatte col telefono
Le foto sono il primo (e spesso unico) fattore decisionale per un ospite. Investire 200-400€ in un fotografo professionista può aumentare le prenotazioni del 30-50%.
5. Rispondere lentamente ai messaggi
Airbnb premia i tempi di risposta rapidi. Obiettivo: rispondere entro 15 minuti durante gli orari di lavoro. Un messaggio non risposto è una prenotazione persa.
6. Non personalizzare l'esperienza ospite
Un messaggio di benvenuto copia-incollato non basta. Crea guide personalizzate per ogni struttura: ristoranti, attività, trasporti, numeri utili. L'ospite che si sente coccolato lascia 5 stelle.
7. Ignorare le recensioni negative
Una recensione negativa non è un insulto, è un feedback gratuito. Rispondi sempre con professionalità, ringrazia, spiega cosa hai fatto per risolvere. I futuri ospiti leggono le risposte, non solo le recensioni.
8. Non tracciare i numeri
Se non misuri, non migliori. Ogni mese dovresti monitorare: tasso di occupazione, tariffa media per notte (ADR), revenue per available night (RevPAN), punteggio recensioni e costo operativo per prenotazione.
9. Fare tutto da solo
Il PM che fa check-in, pulizie, manutenzione, comunicazione, contabilità e marketing da solo arriverà al burnout. Delega presto: parti dalle pulizie, poi il check-in, poi la comunicazione.
10. Non investire nel proprio brand
Sei un professionista, non un hobby. Un logo, un sito web, una presenza online curata fanno la differenza tra essere percepito come "quello che affitta case" e "il property manager di riferimento della zona".
Questi errori li ho commessi tutti nei miei primi anni. Oggi li insegno agli altri per risparmiare tempo, soldi e stress. Se vuoi evitare di ripetere i miei stessi sbagli, prenota una consulenza diretta.